Riskli Yapıların Yenilenmesi

(YENİMAHALLE 8221 ada 6 parsel)

Kentsel Dönüşüm uygulaması yapılan parsel; Ankara İli, Yenimahalle İlçesi sınırları içerisinde, Yenimahalle, Demetevler, Şentepe, Karşıyaka konut bölgelerini Kızılay ve Ulus kent merkezlerine bağlayan ana ulaşım aksı niteliğindeki İvedik Caddesine cepheli konumda bulunmaktadır. Parsel, Kızılay’a yaklaşık 5 km, Ulus’a ise 3,5 km mesafede olup Kızılay- Batıkent Metrosu İvedik İstasyonuna yürüme mesafesindedir.

Parselin taşıt erişimi İvedik caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Onaylı üst ölçekli planda konut alanı kullanımında kalan parselin çevresinde yüksek katlı yapılaşmalar ve eğitim yapıları bulunmaktadır.

Parselin 1/25000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planındaki konumu yan tarafta gösterilmektedir.

DÖNÜŞÜM GEREKÇESİ

Parsel üzerinde 1958 yılında yapılmış 3 blokta toplam 72 adet konut bulunmaktadır. Konutların yapıldığı yıl itibariyle o günkü cari statik hesap şartnameleri göz önüne alındığında ve 55-60 yıllık kullanımı değerlendirildiğinde yenilenmesinin elzem hale geldiği görülmüştür. Bu sebeple parsel üzerinde yer alan yapılar 6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 17.11.2017 tarihinde "Riskli Yapı" olarak belirlemiştir.

Mevcut imar planı ile az katlı fakat kentsel toprak üzerinde daha yaygın bir yapılaşmaya gidilmiştir. Parsel üzerindeki yapıların yapıldığı tarihten bu zamana kadar geçen 55-60 yıllık süre içerisinde değişen ihtiyaçlar ve yaşam tarzı bağlamında, daha yüksek katlı ve kentsel toprak üzerinde daha az yer kaplayan ve daha az teknik altyapı alanı ile (gerekli teknik standartlar korunarak) barındırdığı nüfusa hizmet götürülmesine imkan sağlayan ve altyapı maliyetlerini düşüren bir yapılanma dokusu oluşturmak ve alan çevresindeki konut bölgelerinin ticari ihtiyaçlarının karşılanmasına yönelik ticaret-konut alanları oluşturmak amacıyla Kentsel Dönüşüme yönelik İmar Planı değişikliği yapılması gündeme gelmiştir.

DÖNÜŞÜM PROJESİNİN ÇEVRESEL ETKİLERİN İRDELENMESİ

Ulaşım Sistemine Etkisi ;

Kentsel Dönüşüme konu olan parsel İvedik Caddesi ile Aşık Çelebi Caddelerine cephelidir. Mevcut durumda 72 adet konutun yer aldığı parsele yaya erişimi ve otopark giriş çıkışları İvedik Caddesi üzerinden yapılmakta, mevcut durumdaki taşıt hareketleri İvedik Caddesi üzerinde seyreden trafiği olumsuz bir şekilde etkilemektedir.

Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılacak olan Plan Değişikliği neticesinde parselde yer alacak konutların otopark giriş ve çıkışları Aşık Çelebi caddesi üzerinden sağlanacak olup trafik akışı Ahmet Refik Caddesi üzerinden kentin diğer bölgelerine dağılacaktır. Dolayısıyla, parselde yer alan konutların doğrudan İvedik Caddesine olan taşıt erişimi çevresel yollar kullanılarak dolaylı hale getirileceğinden, mevcutta İvedik caddesindeki trafik akışına bu parselden kaynaklanan olumsuz etkiler giderilebilecektir

Otopark İhtiyacının Karşılanma Durumu ;

Parselde mevcutta bulunan 72 konutun otopark ihtiyaçları parsel içerisindeki bahçede açık otopark şeklinde karşılanmakta olup, Kentsel dönüşüm sonucunda parselde yer alacak kullanımların otopark ihtiyacı yine parsel içerisinde karşılanacağından yapılacak dönüşümün yakın çevrede ilave bir otopark alanı ayrılması gibi olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.

Ayrıca, dönüşüm vesilesiyle yeniden yapılacak olan yapıların bodrum katları kapalı otopark olarak kullanılabilecektir. Bu sayede, otopark ihtiyacının önemli bir miktarı kapalı otoparkta karşılanacağından bahçe içerisinde yeşil kullanım miktarında artış sağlanabilecektir.

İçme ve Kullanma Suyu Sistemine Etkisi ;

Ankara’nın içme, kullanma ve endüstri suyu ihtiyacını karşılamak üzere inşa edilmiş barajlarda toplanan su  İvedik içme suyu arıtma tesisinde modern teknoloji ile arıtılarak kentin kullanımına sunulmaktadır. Avrupa’daki en büyük 10 arıtma tesisi arasında yer alan tesiste arıtılan suyun kalitesi Dünya Sağlık Örgütü, Avrupa Birliği ve Türkiye Standartlarının üzerinde olup her biri 564.000 m3/gün olan 4 uygulama kademesi ile toplam 2.256.000 m3/gün su arıtmak üzere projelendirilmiştir. Tesisin hali hazırda işletmeye alınan 3 kademesinin su işleme kapasitesi 1.692.000 m3/gündür. Bazı birimler bu kapasitenin % 20 fazlasını taşıyabilecek şekilde dizayn edilmiştir. Tesisin mevcut kapasitesi 7 milyon kişiye hizmet vermektedir.

Yandaki tablo Ankara’nın kişi başına günlük su miktarı talebini ve kentin 2025 yılına kadar olan süreçte su ihtiyacı projeksiyonunu göstermektedir. Tablodan da anlaşıldığı üzere kente içme ve kullanma suyu temin etmek üzere kurulmuş olan tesislerin kapasitesi 7,5 milyonun üzerinde projekte edilen 2025 yılı nüfusuna yetecek miktardadır. 

Ayrıca, kentin kullanımına sunulan toplam su miktarının % 61’inin konutlarda, %29’unun resmi kurumlarda, % 10’unun ise ticaret ve sanayi birimlerinde tüketildiği bilinmektedir. Örneğin 1995 yılında kente verilen su miktarı (239.738.749 m3) ile tüketilen su miktarı (143.800.102) karşılaştırıldığında, %40 oranında olan su kaybının 2025 yılına kadar %25’ler seviyesine çekilmesi öngörülmektedir. Tabloya da yansıyan fatura edilmeyen su miktarının, bir kısmı etkin denetim ve cezai yaptırımlar ile önüne geçilebilmesi mümkün olan kaçak kullanımlardan, önemli bir kısmı ise yenilenme ihtiyacı olan eskimiş altyapıdan (şebekeden) kaynaklanmaktadır.

Bu bağlamda, Cumhuriyetin Başkenti ilan edilmesi ile birlikte hızlı bir kentsel gelişme sürecinin yaşandığı ilk 30-40 yıllık periyodda inşa edilen kısımlar başta olmak üzere, ekonomik ömrünü doldurmuş, gerek teknik altyapı gerekse fiziki görünüm açısından çöküntüleşme sürecine girmiş ve afet riski taşıyan mekan ve yapılarının yenilenmesine yönelik kentsel dönüşüm uygulamalarının özendirilmesi ve hayata geçirilmesi durumunda altyapıdan kaynaklı (temiz) su kaçaklarının minimum düzeye indirilebileceği değerlendirilmektedir.

Atıksu ve Yağmursuyu (Kanalizasyon) Sistemine Etkisi ;

Ankara’nın kanalizasyon sistemine ilişkin 1990 yılına kadar yapılan çalışmalar sadece dereler üzerinde büyük selleri önleyici uygulamalar yapılmasıyla yetinilmesi, pissu sistemi için döşenen borularla pissuların en kısa yoldan derelere akıtılması ve derelerinde zamanla çevreyi rahatsız edici hale gelmesiyle üzerlerinin kapatılarak yol ağının bir parçası haline getirilmesi biçiminde özetlenebilir.

1990’lı yıllarda başlanan Büyük Ankara Kanalizasyon Projesi ise, palyatif çözümler yerine kapsamlı ve bütüncül bir yağmursuyu ve kanalizasyon sistemi yapılmasını öngörmektedir. Ankara Pissu ve Yağmur Suyu Toplama Sistemi (BAKAY), Ankara’nın %95’ine hizmet götürecek ve 2025 yılı hedeflerine cevap verecek sağlıklı, nitelikli bir kanalizasyon sisteminden ve taşkınlardan korunmayı sağlayacak bir yağmursuyu toplama sisteminden oluşmaktadır.Ayrık sistem şeklinde planlanan bu sistemde, pissu toplama sisteminden gelen atıkları, Sincan, Tatlar mevkiinde Ankara Çayı kenarında planlanan pissu arıtma tesisine taşıyacak olan ana kollektörler ve kuşaklama hatlarının yapımı yer almaktadır.

Ankara’nın 90’lı yıllara kadar süreçte yapılan atıksu ve yağmur suyu sisteminin ayrıştırılmamış olması nedeniyle özellikle yağış miktarının mevsim normallerinin üzerinde olduğu zamanlarda yağmur sularının pis su sistemine karışması neticesinde alt kotlardaki binaların zemin ve bodrum katlarında su basmaları yaşanmaktadır.Dolayısıyla, bu alanlarda yapılacak dönüşüm uygulamaları ile mevcut kanalizasyon sisteminin ayrıştırılarak BAKAY projesine entegre edilmesi ve altyapıdan kaynaklı su basma hadiseleri ve buna bağlı hijyen sorunlarının çözüme kavuşturulması mümkün olabilecektir.

Yapı ve Açık Mekan İlişkisi ;

Üzerinde riskli yapıların yer aldığı 8221 ada 6 sayılı parsel 9030 m² büyüklüğündedir. Hali hazırda 4 katlı 3 blok şeklinde yapılaşan parselde her blokta 24 adet olmak üzere toplam 72 adet konut bulunmaktadır.Asansör ve yangın merdiveni gibi unsurların bulunmadığı blokların taban oturumları harita verileri üzerinden 441, 428 ve 424 m² olarak ölçülmüştür. Toplam 1293 m² taban oturum alanına sahip yapılaşmanın bulunduğu parselde Taban Alanı Kat Sayısı TAKS: 0,14 olarak hesap edilmiştir. 

Dönüşüm neticesinde, iki konut bloğu ve bir ofis bloğu ile yatay ticari ünite şeklinde tasarlanan yeni yapılaşmaların taban oturumlarının ise katta 3 daire şeklinde öngörülen konut bloklarında yaklaşık 450 m² ve ofis bloğu ile yatay ticari ünitede yaklaşık 1100 m² olmak üzere toplam 2000 m², taban alanı kat sayısının TAKS: 0,22 olması öngörülmektedir. (Parseldeki açık mekan oransal değerleri hakkında önce ve sonraya yönelik bir kıyaslama yapılması durumunda; yeni yapılaşmaların her blokta en az iki asansör ve yangın merdiveni gibi taban oturumlarını etkileyen unsurların yapılmasının zorunlu olduğu hususu göz ardı edilmemelidir.)

Açık alan miktarları açısından ise; mevcut durumda parsel içerisindeki boş alanlar ağırlıklı olarak otopark ihtiyacı için kullanılmasına bağlı olarak parsel bahçesi beton ve asfalt sert zemine sahip bir görünüm arz etmektedir. Yapılacak Dönüşüm uygulaması neticesinde otopark ihtiyacının blokların bodrum katında kapalı otopark olarak karşılanması ve parsel bahçesinin yeşil ağırlıklı kullanılması imkânlı hale gelecektir. Dolayısıyla yaklaşık 7.000 m².lik yeşil alan aktif olarak kullanılabilecektir. 

PLANLAMA KARARLARI

Hazırlanan İmar Planı değişikliği ile 9030 m² büyüklüğündeki  8221 ada 6 nolu parselin7590 m² lik kısmının  kullanımı Ticaret-Konut Alanı olarak değiştirilmiştir. Söz konusu Ticaret-Konut Alanı için E: 1.80 Yençok: 45.50 m (14 Kat) şeklinde yapılanma koşulu belirlenerek, doğudaki 30 metrelik yoldan ve güneydeki 12 metrelik yoldan 10 ar metre diğer yönlerden 5 er metre yapı yaklaşma mesafesi belirlenmiştir. 

Ticaret Konut alanında inşaat alanının maksimum %80’inin konut olarak kullanılması belirlenmiş ve konut sayısı 108 olarak önerilmiştir. Bu doğrultuda mevcut duruma göre 36 adet konut artışı olmakta olup, Yenimahalle ilçesinin ortalama hane büyüklüğü olan 3.12 değerine göre nüfusta yaklaşık 110 kişi artış hesaplanmıştır. Artan nüfus için 1100 m² yeşil alan ayrılması yeterli iken, hazırlanan imar planı değişikliği teklifi parselin batı ucunda 1440 m² Park Alanı ayrılmıştır.

8221 ada 6 sayılı parselin değişiklik öncesi imar planı

 Bakanlık tarafından onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği