Yenimahalle (Polatlı)

KENTSEL DÖNÜŞÜM AMAÇLI

İMAR PLANI REVİZYONU

Polatlı kentsel yerleşiminin ortasından geçen Eskişehir yolu ile Konya yolunun kesişim noktasında, kentin  Ankara istikametinden giriş ve algılama noktası olarak tabir edilebilecek bir konumunda yer alan yaklaşık 32 hektar büyüklüğündeki Planlama alanı;

- Eskişehir-Ankara yoluna cepheli kısımlarında 4 katlı yapılaşmalar ve ticari kullanımlarından,

- Konya yolu boyunca mevcut otobüs terminalinin karşı kısımlarında ardiye ve depo kullanımlarından,

- İç kısımlarında ise geneli tek veya iki katlı yapı kalitesi düşük seviyede yığma teknikle yapılmış konut yapılarından oluşmaktadır.

Bölgede yaşayanların gelir seviyesinin düşük olmasının yanı sıra imar parsellerinin küçük olması ve mevcut imar planında getirilen yapılaşma şartlarının cazip olmaması nedenleri ile piyasa koşullarında kentsel yenilemenin hayata geçirilmesinde engeller oluşturmaktadır.

Bölgede yaşayan yerli nüfusun, kentin gelişmişlik düzeyi daha nitelikli bölgelerine taşınması neticesinde, ağırlıklı olarak enformel sektörlerde istihdam imkanı bulan yoksul göçmen kesim tarafından kullanılmaya başlanmasıyla birlikte düşük gelir ve eğitim düzeyine bağlı sosyo-ekonomik dönüşüm, fiziksel mekandaki çöküntüleşme sürecini ivmelendirmiştir.

Bu doğrultuda alanın yenilenebilmesi amacıyla geçmiş dönemlerde çeşitli projeler üretilmiştir. Kentsel dönüşüm prensipleri çerçevesinde yaklaşımlar ortaya atılmış ancak yatırımcılar açısından cazip plan kararları üretilememesi nedenleri ile bu çalışmalarda istenen sonuçlar elde edilememiştir.

MEVCUT  İMAR PLANI

Revizyon öncesinde yürürlükte olan imar planı 2012 yılında onaylanmıştır. Piyasa koşulları doğrultusunda alandaki fiziksel yenilenmenin sağlanması amacıyla onaylanarak yürülüğe konulmuş olan söz konusu planlama çalışması özellikle mülkiyet problemlerinin çözümlenebilmesi noktasında yetersiz kalmıştır. 

Planlama alanı içerisinde daha önce imar uygulamasına alınmamış 51.000 m² kadastro parselinin yanı sıra imar uygulamaları neticesinde arsa niteliğine dönüşmüş 128.000 m² imar parseli olmak üzere mülkiyete konu alanların toplamı 179.000 m² olmasına karşın, onaylı planda mülk sahiplerinin imar haklarının karşılandığı konut, ticaret gibi faydalı alanların 126.000 m² olarak düzenlenmesi nedeniyle planın uygulanabilirliği bakımından önemli bir uygulama aracı olan Düzenleme Ortaklık Payının (DOP) ikinci defa alınması mümkün olmayan imar parselleri alansal olarak birebir karşılanamadığı gibi kadastro parsellerinin imar haklarının karşılandığı arsalar üretilemiş, planın uygulanabilmesi için yerel yönetime yüklü miktarda kamulaştırma külfeti getirilmiştir.  

Onaylı plandan kaynaklanan bir diğer olumsuzluk ise, alan içerisinde çok fazla ve herhangi bir planlama kriterine dayanmayan neredeyse her yapı adası için farklı yapı yoğunluğu ve yapılaşma tarzına ilişkin planlama kararlarının bulunmasıdır. 

Planlamada Eşitlik İlkesi gereğince üst ölçeklki planda  aynı yoğunluk kararlarına sahip alanların alt ölçekli planlama çalışmalarında da aynı yapılaşma koşullarına sahip olması gerekliliğinden hareketle yapı yoğunluklarına ilişkin onaylı plandaki farklı yoğunluk kararlarının düzeltilmesi her şeyden önce hukuki yönden de zorunluluk arzetmektedir. 

REVİZYON İMAR PLANI

Hazırladığımız imar planı revizyonu ile, daha önce onaylı imar planları ile verilmiş olan imar haklarının kullanılabilmesine imkan sağlayacak şekilde, mevcut imarlı yapılaşmalar, parsel büyüklükleri, imar ve kadastro parsel miktarları ile Askeri Güvenlik Bölgesi, Botaş Boru Hattı ve alanın sahip olduğu jeolojik durum gibi fiziksel kısıtlamalar göz önünde bulundurularak  yeni bir yapılaşma deseni oluşturulması yönünde plan kararları üretilmiştir.

Planlama alanında ortalama nüfus yoğunluğu bir önceki nazım imar planı ile belirlenmiş olan yoğunluğu aşmayacak şekilde belirlenmiştir. Bu doğrultuda Eskişehir yoluna bağlantının sağlandığı Servis yoluna cepheli adalarda mevcut kullanım ve eğilimler çerçevesinde Ticaret-Konut Alanları önerilmiştir. Karayolu boyunca nitelikli ticari aktivitelerin yer alabilmesi için zemin katlarında asma katlı ticari üniteler üst katları ise konut olacak şekilde önerilmiştir.

Site tarzı yapılaşmaya imkan verecek şekilde kurgulanan konut alanlarına erişim 15 ve 12 m. genişliğinde ve konut alanları içerisinde hız yapmayı engelleyici tarzda tasarlanan toplayıcı-dağıtıcı yollar vasıtası ile sağlanmıştır.