Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Alanı

2.ETAP İMAR PLANI REVİZYONU

KAPSAM ve KONUM

Hazırlanan İmar Planı Revizyonu, 12.03.2004 gün ve 25400 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu kapsamında sınırları belirlenmiş olan Kuzey Ankara Girişi Kentsel Gelişim Dönüşüm Projesinin 2.Etabını oluşturan yaklaşık 488 hektar büyüklüğündeki alanı kapsamaktadır.

Planlama alanının yaklaşık 438 hektarlık büyük bir kısmı Altındağ  İlçesi Solfasol ve Doğu Mahalleleri sınırları içerisindeki alanları, 50 hektarı ise Keçiören İlçesinin Yeşilöz, Yeşiltepe, Çaldıran Mahallelerini kapsamaktadır.

Söz konusu planlama alanı, kuzeyinde Ankara Çevre Otoyolu,  doğusunda Çubuk Barajı, Batısında  Kuzey Ankara Girişi Kentsel Gelişim Dönüşüm Projesinin 1.etabı ile Keçiören Çaldıran mahallesi, Güneyinde ise Altındağ Solfasol ve Hasköy mahalleleri ile sınırlaşmaktadır.

MEKANSAL OLUŞUM ve PLANLAMA SÜRECİ

Başkentimizin dünyaya açılan kapısı niteliğindeki Esenboğa Havaalanı ile kent merkezinin bağlantı güzergahında yer alan bölge, gerek Ulus gerekse Siteler gibi iş alanlarına ulaşım imkanları açısından elverişli konumda olmasının yanı sıra, mülkiyet bakımından hali arazilerden oluşması gibi etmenlere bağlı olarak 80’li yıllardan itibaren kente göç ederek enformel sektörde istihdam imkanı bulan yoksul kesimin barınma ihtiyacının karşılandığı kaçak yapılaşmalar ile kente eklemlenmeye başlamıştır.

Esenboğa Havaalanından başlayıp Pursaklar, Dışkapı, Çankırı yolu ile tarihi merkez olan Ulus’tan geçerek Atatürk Bulvarı boyunca devam ederek yeni oluşmakta olan kent merkezi Kızılay ve Bakanlıkları takiben, Çankaya köşküne kadar uzanan ve yabancı-yerli diplomatların yoğun kullanımından dolayı “Protokol Yolu” olarak adlandırılan aks oluşmuştur. Söz konusu yol aksı ve bu yola siluet veren kesimler ön görünüm bölgesi olarak yabancılar tarafından ilk algılama noktası olmasından dolayı önem kazanmıştır.

1983 yılında Esenboğa Protokol yolunun çift şeritli yol haline getirilmesi bu aksın önemini daha da arttırmış, bu tarihten itibaren bu yol üzerinde yapılan tüm plan çalışmaları, kent girişine kimlik kazandırılması, başkent imajının vurgulanması ve çağdaş kent görüntüsüne kavuşturulmasına yönelik planlama çalışmalarına yoğunlaşmayı sağlamıştır. 1990’li yıllarda Protokol yolunun kısmen de olsa güzelleştirilmesi için açılan kentsel tasarım yarışması ile elde edilen proje, gerekli finansman sağlanamadığından hayata geçirilememiştir.

Başkentin uluslararası havayolu trafiğinin yoğunlaşması ile birlikte ülkemizin prestiji bakımından Protokol Yolunun da öneminin artması neticesinde, bu yola siluet veren yamaçlar başta olmak üzere bölgedeki gecekondulaşmanın modern yapılara dönüştürülerek sağlıklı bir kentsel yaşam alanı oluşturulması yönünde yerel yönetimin yasal ve yönetsel imkânlarının güçlendirilerek Toplu konut idaresini de sürece dahil eden yasal düzenleme yapılması gündeme gelmiştir.

2004 yılında 5104 sayılı Yasanın yürürlüğe girmesi ile birlikte, sınırları ve koordinatları yasa ekindeki krokide belirtilen alan kapsamında Büyükşehir yasasında ölçeklere göre ayrıştırılan planlama yetkisi tek elde toplanarak Ankara Büyükşehir Belediyesi ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı(TOKİ) işbirliği yapılmak suretiyle kentsel dönüşüm uygulamalarına başlamıştır.

Kentsel Dönüşüm Proje alanının öncelikli alan olarak belirlenen 1. Etabına ilişkin alt ölçekli planlama çalışmaları 2007 yılında tamamlanarak uygulamaya geçilmiş, inşaatlar tamamlanarak hak sahiplerine dağıtılmıştır. Uygulamaya geçirilen 1.Etap kapsamında 18.000 konut üretilmiş olup üst ölçekli planda dönüşüm alanı için ataması yapılan 150.000 kişilik nüfusun 59.000 kişilik kısmı Projenin 1. Etabında kullanılmıştır. 

İdare tarafından 2.Etaba ilişkin temin edilen Kentsel Tasarım Projesi doğrultusunda hazırlanan İmar Planları Büyükşehir Belediye Meclisince 2016 yılında onaylanmıştır. Parselasyon Planı tapuda tescil gören söz konusu İmar Planı kapsamında yaklaşık 20.000 konut ve 3.29 hane halkı büyüklüğüne göre yaklaşık 65.000 kişilik nüfus kapasitesi bulunmaktadır.

(aşağıda Büyükşehir Belediyesince 2016 yılında onaylanmış olan imar planı gösterilmektedir.)

PLAN REVİZYONUNU ZORUNLU KILAN ETMENLER

Kuzey Ankara 2.Etaba ilişkin Kentsel Tasarım Projesinin temin edilmesi aşamasında Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.05.2015 gün ve 1061 sayılı kararıyla “proje alanlarında prensipte uygun bulunan Belediyeler ve Şirketleri yanı sıra taşınmaz maliklerine de kendi binalarını kendilerince yapma/yaptırma hükmünün imar planlarına yansıtılması tarzındaki ilke kararı alınması talebi” uygun görülmüş, bu meclis kararı gereği olarak onaylı imar planının plan notlarına da bu yönde belirtme yapılmıştır. 

Planın uygulanması aşamasında, 2015 yılında alınan ilke kararına göre işlem yapılabilmesi noktasında kentsel tasarım projesinden kaynaklanan sorunlar olduğu görülmeye başlanmış, bu aşamada ortaya çıkan uygulamaya yönelik sorunlar ise kısmi plan değişiklikleri yöntemi ile giderilmeye çalışılsa da, yürürlükteki imar planının kentsel tasarım projesine göre düzenlenen ulaşım sistemi, mevcut sosyal donatıların dikkate alınmaması ve kazanılmış haklar bağlamında müdahale kararlarının kısmi plan değişiklikleri yöntemi ile çözülemeyeceği görülmüş, plan kurgusunun yeniden ele alınması zorunlu hale gelmiştir.

Mevcut Planın Ulaşım Sisteminden kaynaklanan sorunlar; Onaylı imar planının ulaşım sistemi açısından en önemli müdahale kararı; planlama alanının ortasından geçen ve gerek mevcut alt yapısı gerekse Protokol Yolu ile Siteler bölgesinin ulaşım bağlantısını sağlaması nedeniyle önemli bir arter olan Hacı Bayram Veli Caddesinin planlama alanından geçen kısmının kardırılmasıdır. Ana toplayıcı dağıtıcı yol niteliğinde 25 m. genişliğindeki Hacı Bayram Veli Caddesinin Protokol Yolu kavşağından itibaren 1 km.lik kesiminin kapatılarak 18.00 m.lik paralel iki yeni yol yapılmasına yönelik plan kararının uygulanması neticesinde ortaya çıkacak olan “kamusal yararın”, idareye yüklenen mali külfete değecek nitelikte olmadığı değerlendirilmektedir.

Onaylı imar planının ulaşım sisteminin önemli sorunlardan bir diğeri de yüksek eğime sahip yol güzergâhlarıdır. Bu yollardan özellikle ana yol güzergahı olarak kurgulanan yolların açılamayacak nitelikte dik eğimlere sahip olması planın ulaşım kurgusunu tartışmalı hale getirmektedir.

Korunmayan Sosyal ve Teknik Altyapı Tesislerinden kaynaklanan sorunlar; Yürürlükteki imar planının bir diğer önemli müdahale kararı da mevcut sosyal donatıların bulunduğu yerlerden başka yerlere kaydırılmasına veya üzerinden ana ulaşım güzergahı geçirilen sosyal donatıların yıkılmasına sebebiyet verilmesidir. Bu müdahaleci planlama kararı aynı zamanda mülkiyet sorunlarına da yol açmıştır. Kamulaştırma veya bağış yöntemleriyle elde edilen kamuya ait mülkiyet üzerinde inşa edilen ve faaliyete geçen tesisler mevcut yerlerinde korunmadığı için bu alanlardaki kamu mülkiyetleri yeni sosyal donatı alanlarına kaydırılmış, mevcut yapıların üzerinde yer aldığı arazinin kullanım kararının konut alanı olarak belirlenmesi nedeniyle yapının mülkiyeti kamuya arsanın mülkiyetinin ise özel mülkiyet olması gibi bir durum meydana gelmiştir.

Mevcut altyapı tesisleri bakımından ise;

Bölgede DSİ tarafından ıslahı tamamlanan dere güzergahının değiştirilmesinin yanı sıra dere ıslahına yönelik imalatların kaldırılarak derenin göletlere dönüştürülmesi yönündeki onaylı imar planı kararları DSİ tarafından eleştirilmektedir. DSİ’nin konu hakkındaki görüşlerinde mevcut dere yatağının ve ıslah tesislerinin korunması ve üzerlerinin kapatılmaması gerektiği hususuna vurgu yapılmaktadır.

Mevcut imar planında Hacı Bayram Veli Caddesinin ve alanda mevcut diğer önemli ulaşım bağlantılarının korunmaması nedeniyle bu yollardaki Aski tarafından yapılan içme suyu ve atık su hatları, Başkent Gaz’a ait doğalgaz dağıtım hatları ve Başkent Elektriğe ait mevcut şebekenin de deplase edilmesi gerekmekte ancak ilgili kurumlar tarafından bu olumsuzluğun giderilmesi istenmekte, aksi durumda ortaya çıkacak sorunların tazmini hususunda idareye sorumluluk yüklenmektedir.

Korunmayan Kazanılmış Haklardan kaynaklanan sorunlar; Planlama alanı içerisinde 5104 sayılı kanunun yürürlüğe girmesinden önce yürürlükte olan imar planlarına göre yapılaşması tamamlanarak kat mülkiyetine dönüşmüş ruhsatlı yapılaşmalar bulunmaktadır. Çoğunluğu Keçiören bölgesinde yer almakla birlikte Altındağ bölgesinde de yer alan ruhsatlı yapılardan bazılarının mevcut imar planında korunmamış olması nedeniyle mülkiyet problemlerine yol açılmıştır. Hukuki olarak kat maliklerinin rızası ile çözülebilen kat mülkiyeti idare tarafından resen çözülemediğinden, yolda kaldığı için korunamayan ruhsatlı yapının kat maliklerinin, yapılarının üzerinde yer almadığı konut parseline hisselendirilmesi gibi bir durum ortaya çıkmıştır. Bu durum aynı zamanda planda korunmayan ruhsatlı yapılar için maliklerince idare aleyhine yüklü tazminat davalarının gündeme gelmesinin de yolu açılmaktadır

Mülkiyet Yapısından kaynaklanan sorunlar; Onaylı imar planı 5104 sayılı Yasanın 5. Maddesinde belirtilen anlaşma usulü uyarınca ve bu usule göre hayata geçirilen 1.Etapta elde edilen tecrübeler çerçevesinde kurgulanmıştır. Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin almış olduğu 14.05.2015 gün ve 1061 sayılı ilke kararı ise vatandaşların kendi mülkleri üzerinde piyasa koşullarına göre müteahhit firmalar aracılığı ile yapı yapılabilmesine de imkan sağlamaktadır. Onaylı imar planına dayanak oluşturan Kentsel Tasarım Projesinin ada bazında ve kamu otoritesi tarafından yapılaşmayı esas alan temel yaklaşımı ve yapılaşma deseni ferdi yapılaşma için önemli bir engel teşkil etmektedir.  İmar planında ayrılan konut adaları, konum ve büyüklükleri nedeniyle 2000-3000m² gibi piyasa koşullarında yapılaşmaya müsait büyüklükte parsel oluşturulmasına imkan vermediği gibi mülkiyetlerin de çok sayıda hissedardan oluşturulmasına sebep olmaktadır. Böyle bir hissedar yapısı ise arazinin yapılaşmaya müsait olmasına rağmen hissedarların fazlalığı nedeniyle müteahhit firmalar açısından cazip olmamaktadır. 

PLAN REVİZYONU

YÖNTEM

Plan revizyonu çalışmasında, öncelikli olarak çalışmaya konu alan hakkında analitik etüdler yapılarak, elde edilen kurum görüşleri ve öneriler çerçevesinde arazinin mevcut arazi kullanım kabiliyeti, planlama çalışmasına etki eden eşikler ve yürürlükteki imar planı kararlarının uygulanmasına engel olan olumsuzluklar ortaya konularak, paydaşların katılımı ile çözüm önerileri geliştirilmesi ve uygulanabilir plan şeması elde edilmesi yöntemi benimsenmiştir. (aşağıda hazırlamış olduğumuz İmar Planı Revizyonu gösterilmektedir.)

PLANLAMA KARARLARI

Hazırlanan İmar Planı Revizyonunda, yürürlükteki planın yukarıda belirtilen olumsuzluklarının çözümü noktasında mevcut planın nüfus ve sosyal donatı dengesini dikkate alan bir yaklaşım benimsenmiştir. Bu çerçevede, yapılan analizler ve ulaşılan sentez çalışmasında elde edilen veriler ışığında Orman alanları, yerleşime uygun olmayan jeolojik açıdan sakıncalı alanlar, eğimli alanlardan dolayı net yerleşilebilir alanların sınırlı bulunduğu planlama alanında mevcut imar planının nüfus kapasitesi olan 65000 kişilik nüfus kapasitesinin yaşamasına imkan tanıyacak uygulanabilir planlama kararları ile şekillendirilen bir kentsel yaşam çevresi oluşturulması hedeflenmiştir.

Plan Revizyonu, iki boyutlu bir plan belgesi elde edilmesinden ziyade, sorunları ve çözüm önerilerini 3 boyutta test eden bir planlama yaklaşımı neticesinde elde edilen ürününü ifade etmektedir. Mevcut imar planının mekânsal arazi kullanım kararlarının yeniden irdelenerek, yakın dönemdeki gelişmeler değerlendirilip ortaya çıkan ihtiyaçlara göre planlarda mekânsal düzenlemeler yapılmıştır. 

Planlama alanında arazi kullanım kararları belirlenirken; ilgili kurum ve kuruluşlardan alınan veriler, mevcut arazi kullanım ve yapılaşma durumları, yerleşmenin özellikleri ve ihtiyaçlar, doğal eşikler, yerleşilebilirdik analizleri ve nüfus kabulleri ile mevcut imar planları, plan bütünlüğü kapsamında değerlendirilerek irdelenmiş bu doğrultuda arazi kullanım kararları ve konut yerleşme alanları ile yoğunlukları belirlenmiştir.

Ulaşım Sistemi; Planlama alanında ulaşım şeması yeniden kurgulanmış olup mevcut durumda planlama alanındaki (Altındağ bölgesi) ana altyapısının da yer aldığı Hacı Bayram Veli Caddesini esas alan bir ulaşım deseni oluşturulmuştur. Söz konusu yol ile Çubuk Rekreasyon alanına giden yol 25 metre genişliğinde ana akslar olarak planlama alanı içerisinde ulaşımın ana omurgasını oluşturmaktadır. Söz konusu yollara bağlanan 15 metre ve 12 metre genişliğinde yollar ile yerleşim alanlarına bağlantılar oluşturulmuştur.

Planlama Alanını Kuzey-Güney istikametinde kat eden, Hasköy’den başlayıp dere güzergahı boyunca yeşil alanlar ile bütünleşecek şekilde planlama alanı ile sınırdaş 1.Etap kapsamındaki Kuzey Yıldızı Rekreasyon Alanı, Okullar Bölgesi ve Çubuk Barajı Rekreasyon alanına kadar uzanan Bisiklet Yolları önerilmiştir.

Konut Yerleşme Alanları; Hazırlanan revizyon ile mevcut ruhsatlı konut alanları korunmuş olup, mevcut plandaki aksaklıklar göz önünde bulundurularak yeni bir yerleşim düzeni hazırlanmıştır. Alanın protokol yoluna siluet veren kısımları ve Hacı Bayram Veli Caddesi boyunca gündüz/gece canlılığının sağlanabilmesi bakımından cadde dükkanların yer aldığı baza üzerinde yükselen konutlar şeklinde Ticaret+Konut karma kullanım alanı olarak düzenlenmiştir.

Nüfus ve Yoğunluklar; Planlama alanında, bir önceki plan ile belirleniş olan nüfus kapasitesi aşılmaksızın 3,29 ki/hane büyüklüğüne göre yaklaşık 65000 kişi yaşamasına imkan sağlayan konut alanları düzenlenmiştir. Brüt nüfus yoğunluğu bir önceki planda olduğu gibi Keçiören Bölgesi için 191 kişi/ha. ve Altındağ bölgesi için 150 kişi/ha. olmak üzere plan bütününde 155,2 kişi/ ha. olarak belirlenmiştir.

Sosyal Donatı Alanları; Revizyon plan ile fiili durumda kullanılan eğitim alanları yerinde korunmuş ilave yerleşim alanları için ilave eğitim alanları önerilmiştir. Alansal büyüklükler açısından mevcut planın sosyal donatı miktarı ile revizyon plan arasında ciddi farklar bulunmamakla birlikte donatı alanları yürüme mesafeleri göz önünde bulundurularak komşuluk birimi ölçeğinde yerleştirilmeye çalışılmıştır.

Açık ve Yeşil Alanlar; DSİ ve ASKİ görüşleri doğrultusunda planlama alanı içerisindeki ıslah  çalışmaları tamamlanan Çubuk Çayı güzergahı korunmuş olup su yüzeyinin etrafı planlama alanı içerisindeki ana yeşil aks olarak tasarlanmıştır. Jeolojik açıdan sakıncalı alanlar ağaçlandırılacak alanlar olarak ayrılmıştır. Ağaçlandırılacak alanlar ile birlikte düşünüldüğünde planlama alanında yaklaşık 17 m²/ kişi açık yeşil alan ayrılmıştır.

Korunacak Alanlar; Planlama alanı içerisindeki Ankara 2 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun 25.01.2013 tarih ve 303 sayılı kararı tescil edilen Hasköy Köprüsü ve koruma alanı sınırı plan üzerine işlenmiş olup, koruma  alanı sınırları içerisinde herhangi bir yapılaşma içerecek fonksiyon önerilmemiştir.

Bugünkü Arazi Kullanımı Devam Ettirilerek Korunacak Alanlar; Tescilli ve Tescilsiz Orman alanları plan üzerine işlenmiş olup, bu alanlar içerisinde planın bütünlüğünün sağlanması ve kullanımların servis alması açısından yol geçirilmesi haricinde hiç bir şekilde kullanım kararı önerilmemiştir.

KIYASLAMA TABLOLARI

Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Proje i 2.Etaba ilişkin hazırlamış olduğumuz İmar Planı revizyonu ile 2016 yılında onaylanmış olan imar planı sayısal verilerinin karşılaştırması aşağıda tablolarda gösterilmiştir.

Planlama Nüfusu Karşılaştırması;

Altındağ Bölgesi Faydalı Alanları;

Altındağ Bölgesi Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları;

Keçiören Bölgesi Faydalı Alanlar;

Keçiören Bölgesi Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları;